| Plan: | Buitengebied |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0420.114121-0001 |
In paragraaf 5.1 Algemeen zijn de onderdelen waaruit een bestemming bestaat, toegelicht en is aangegeven waarop de uitgangspunten die in deze paragraaf staan, zijn gebaseerd.
Stolpen zijn veelal groter dan 'gewone' burgerwoningen en zijn door de uitstraling karakteristiek voor het buitengebied. De stolpen met een woonfunctie zijn daarom apart bestemd. Dit geld voor zowel de "oude" als de "nieuwe" stolpen. Het karakteristieke aan stolpen is de hoofdvorm. Het maakt daarbij in principe niet uit hoe oud de stolp is. De oudere, karakteristieke stolpen zijn veelal al aangewezen als Rijksmonument. Die bescherming vindt plaats via de Monumentenwet. Het behoud en herstel van de karakteristieke hoofdvorm staat voorop. In principe mogen er geen aanpassingen aan de hoofdvorm van de stolp gedaan worden.
De woonfunctie mag bij recht gecombineerd worden met een aan-huis-verbonden beroep: een (vrij) beroep dat in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en dat gericht is op het verlenen van diensten. Voor de vestiging van een aan-huis-verbonden beroep zijn in de regels een aantal criteria opgenomen.
Plattelandswoning
In 2010 is een initiatiefwetsvoorstel ingediend om het begrip plattelandswoning te introduceren. Een plattelandswoning is een voormalige agrarische bedrijfswoning. In een bestemmingsplan kan een dergelijke woning een gewone woonbestemming krijgen, terwijl vanuit milieutechnisch oogpunt dezelfde milieunormen als voor agrarische bedrijfswoningen gelden. Door het als zodanig bestemmen van plattelandswoningen, wordt er een nieuwe woonfunctie geboden, zonder dat omliggende agrarische bedrijven hierdoor belemmerd worden. Voornamelijk vanuit het aspect geurhinder worden agrarische bedrijven op dit moment veel gehinderd door voormalige bedrijfswoningen die als burgerwoning in gebruik zijn. Voormalige agrarische woningen die van het agrarische bedrijf zijn vervreemd hebben de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalig agrarische bedrijfswoning' gekregen.
De locatie van de stolp is met een bouwvlak vastgelegd. De goot- en bouwhoogte en de dakhelling is als bestaand vastgelegd. De karakteristieke hoofdvorm is hiermee vastgelegd. Wijzigingen die de karakteristieke hoofdvorm aan kunnen tasten, worden hiermee voorkomen.
De gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken is maximaal 40 m2 per hoofdgebouw (de stolp). Hieraan is een maximum gekoppeld van 50% van de bij de stolp behorende gronden. Deze regels zijn opgenomen om te voorkomen dat er te veel bebouwing bij de stolp gerealiseerd worden. Door te veel bebouwing op het perceel kan de stolp ondergeschikt worden aan de rest van de bebouwing. Dit moet voorkomen worden, omdat juist het gehele beeld (dus perceel met stolp en eventueel enkele bijbehorende bouwwerken) stolpen karakteristiek maken.
Met een omgevingsvergunning kan in ondergeschikte mate afgeweken worden van de bestaande hoofdvorm van een stolp. Bij bepaalde verbouwingen kan het noodzakelijk zijn om af te wijken van de bestaande oppervlakte, goothoogten en dakhellingen. Uitgangspunt is en blijft het handhaven van de hoofdvorm van de stolp.
Vergroten oppervlakte bijbehorende bouwwerken
Met een afwijking kan een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken worden toegestaan. Hieraan is een maximum oppervlakte gekoppeld van 100 m2. Om te voorkomen dat er bij stolpen een te grote oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken gerealiseerd wordt, is er een minimum perceelsoppervlak van 1000 m2 voor de bij de stolp behorende gronden gekoppeld.
Saneringsregeling oppervlakte bijbehorende bouwwerken 1
Bij vrijkomende agrarische bebouwing is er vaak sprake van een grotere oppervlakte aan hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken dan bij recht in het buitengebied is toegestaan. Als de functie gewijzigd wordt naar wonen dan is het mogelijk om bij vervanging van beeldverstorende bijbehorende bouwwerken gebruik te maken van een saneringsregeling, waarbij de bijbehorende bouwwerken op het perceel eenmalig mogen worden vernieuwd. Daarbij mag 50% van het oppervlak tussen de 150 en 500 m² worden teruggebouwd, bovenop de maximaal toegestane oppervlakte van 150 m². Indien meer dan 500 m² aan bijbehorende bouwwerken aanwezig is, mag tot een maximum van 20% van het oppervlak boven de 500 m² worden teruggebouwd. De toepassing van deze regeling heeft tot gevolg dat er een afname van de bestaande hoeveelheid aan bebouwing plaatsvindt. Tevens geldt dat er een verbetering van het aanzicht en of landschappelijke inpassing plaatsvindt.
Saneringsregeling oppervlakte bijbehorende bouwwerken 2
Bij vrijkomende agrarische bebouwing is er vaak sprake van een grotere oppervlakte aan hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken dan bij recht in het buitengebied is toegestaan. Als de functie gewijzigd wordt naar wonen dan is het mogelijk om bij vervanging van beeldverstorende bijbehorende bouwwerken gebruik te maken van een saneringsregeling, waarbij de bijbehorende bouwwerken op het perceel eenmalig mogen worden vernieuwd. Daarbij mag 50% van het oppervlak tussen de 150 en 500 m² worden teruggebouwd, bovenop de maximaal toegestane oppervlakte van 150 m². Indien meer dan 500 m² aan bijbehorende bouwwerken aanwezig is, mag tot een maximum van 20% van het oppervlak boven de 500 m² worden teruggebouwd. De toepassing van deze regeling heeft tot gevolg dat er een afname van de bestaande hoeveelheid aan bebouwing plaatsvindt. Tevens geldt dat er een verbetering van het aanzicht en of landschappelijke inpassing plaatsvindt.
Saneringsregeling glasopstanden
Naast een saneringsregeling om het opruimen van bedrijfsgebouwen te stimuleren, is er een aparte regeling voor het saneren van glas. Per 500 m2 te verwijderen glas, kan er 10 m2 extra aan bijbehorende bouwwerken toegestaan worden. Hieraan is een maximum van 30 m2 gekoppeld, als er meer dan 1500 m2 aan glas verwijderd wordt. Deze saneringsregeling is opgenomen om het verwijderen van glasopstanden te stimuleren.
Zie voor een toelichting op het toestaan van paardenbakken de algemene toelichting hierop: Paardrijbakken.
Daarnaast kan via een afwijkingsprocedure de volgende functies mogelijk gemaakt worden binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak:
Voor een toelichting op de randvoorwaarden voor het toestaan van deze functies, wordt verwezen naar de algemene toelichting op deze afwijkingsmogelijkheid.
Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om binnen één stolp twee woningen mogelijk te maken. Het kan voor één huishouden moeilijk zijn de kosten van één complete stolp te onderhouden. Om het behoud van met name de grotere karakteristieke stolpen aantrekkelijker te maken, is de mogelijkheid opgenomen om een stolp te splitsen, zodat hier twee woningen mogelijk gemaakt worden. Hiervoor kan de aanduiding "specifieke vorm van wonen - twee woningen" op de verbeelding aangebracht worden.
Om te kunnen bepalen wanneer een boerderijpand (hoofdgebouw) in aanmerking komt voor woningsplitsing, dient een maat aangehouden te worden. De keuze vloeit voort uit de minimale wenselijke oppervlakte van een woning: 100 m². Splitsing van dergelijke stolpen naar twee woningen is daarom alleen mogelijk bij panden groter dan 200 m².
Indien een stolp wordt herbouwd, kan het wenselijk zijn het hoofdgebouw op een andere plek op het perceel te realiseren. Er is daarom een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het bouwvlak waarbinnen het hoofdgebouw gerealiseerd moet worden, te verplaatsen. Uitgangspunt bij herbouw is om de bestaande hoofdvorm te handhaven. Daarom is als eis bij deze wijzigingsbevoegdheid opgenomen dat de oppervlakte van het te verschuiven bouwvlak gelijk blijft.
Wijzigen bestemming vanwege afwijkende bouwvorm
Er kunnen zich situaties voordoen, waarbij de stolp verloren gaat. Herbouw is niet in alle gevallen mogelijk. De bestemming Wonen - Stolp kan daarom gewijzigd worden naar de bestemming Wonen. Deze wijzigingsbevoegdheid kan alleen toegepast worden indien de stolp door een calamiteit verloren gaat.
Naast het hergebruik van agrarische bebouwing biedt de gemeente een ruimte-voor-ruimte regeling; het slopen van alle vrijkomende agrarische bebouwing, indien deze beeldverstorend zijn, op een perceel geeft recht op het bouwen van één of meer woonhuizen.
Deze regeling is van toepassing bij vrijkomende agrarische bedrijven, maar kan ook toegepast worden bij niet-agrarische bedrijvigheid. In bijlage 2 zijn de voorwaarden aangegeven.
De gemeente heeft er daarbij, evenals de provincie, voor gekozen om geen harde maatvoeringen te hanteren, zodat maatwerk kan worden geleverd. Wel moet duidelijk zijn dat bij toepassing van deze regeling sprake moet zijn van een sanering van een structurele oppervlakte aan voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, waarbij op voorhand gedacht wordt aan een oppervlakte van circa 1.000 m². Als eis wordt gesteld dat voldaan wordt aan de uitgangspunten van de provinciale notitie 'Uitvoeringsregeling Ruimte voor Ruimte Noord-Holland'. Voor de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid moet eveneens een beeldkwaliteitsplan opgesteld worden, waarmee de versterking van de ruimtelijke kwaliteit aangetoond moet worden.
Beleidskader
Wijzigen naar agrarisch bouwvlak
Tot slot is wijziging naar de bestemming Agrarisch mogelijk. De wijzigingsbevoegdheid mag alleen toegepast worden indien er sprake is van een aantoonbaar volwaardig agrarisch bedrijf. Omliggende functies mogen niet in hun mogelijkheden beperkt worden.