TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n De Ploeg

2.2.1 Planbeschrijving

Het voornemen bestaat uit de realisatie van in totaal 24 grondgebonden woningen en 15 levensloopbestendige appartementen.

De grondgebonden woningen worden in drie rijen gebouwd. Er wordt één rij gerealiseerd met 7 woningen met een plat dak. De overige woningen (met een kap) worden in een rij van 8 en een rij van 9 woningen gerealiseerd. De grondgebonden woningen worden deels aangeboden in de betaalbare klasse en deels in de klasse tot maximaal NHG.

De 15 appartementen worden gerealiseerd in een gebouw van in totaal 3 bouwlagen. De appartementen worden levensloopbestendig.

Naast de woningbouw worden er toegangswegen en parkeerplaatsen aangelegd. Ook is er ruimte voor de aanleg van een speeltuin in de groenzone. Verder worden er bomen aangeplant. Onderstaande afbeelding verbeeld het ontwerp voor de locatie.

Schetsontwerp van de herontwikkelingslocatie

Er zijn 69 parkeerplaatsen in- en rondom het plangebied. Aan de Woeziksestraat zal het openbaar parkeren worden uitgebreid waardoor er in totaal 24 openbare parkeerplekken ontstaan aan de Woeziksestraat en Veenhof. Alle parkeerplaatsen zullen openbaar zijn en niet gelegen op eigen terrein.

Het ontwerp is nader toegelicht in het Beeldkwaliteitsplan, dat is toegevoegd als Bijlage 1.

2.2.2 Bebouwing en landschappelijke inpassing

Voor het plan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit plan is toegevoegd als Bijlage 1. Het beeldkwaliteitsplan wordt door de gemeenteraad vastgesteld in de vorm van beleidsregels zoals bedoeld in artikel 4.19 van de Omgevingswet. Het uiterlijk van bouwwerken wordt getoetst aan deze beleidsregels alvorens een omgevingsvergunning wordt verleend (zie artikel 22n.10.1).

Het document is opgesteld om:

• een aantrekkelijk woonmilieu tot stand te brengen;
• de ontwerpers te inspireren en vooraf informatie te geven over de ontwerpuitgangspunten;
• welstand een passend kader te bieden waarbinnen de toetsing van bouwplannen kan plaatsvinden.

Architectuur

Referentie architectuur, gevelindeling en detaillering

Op de locatie wordt ingezet op architectuur met “dorps” karakter. Van belang is hierbij onderlinge verwantschap tussen de verschillende delen van het plan, waardoor een samenhangend straatbeeld en bepaalde rust in de uitstraling de boventoon voert. Binnen deze architectuur is voornamelijk ruimte voor verfijning middels detailelementen in plaats van grote “statements” in het straatbeeld. Vooral voor het appartementengebouw op de hoek geldt dat hier een architectuurstijl gewenst is die representatief, verwelkomend en “voorstelbaar” is in het gebied. Het appartementengebouw vertegenwoordigd immers de entree naar de ontwikkeling en de woonwijk als geheel.

Kleur en materiaalgebruik

Het hoofdmateriaal wordt uitgevoerd als baksteen. In het hoofdvlak zijn materiaalaccenten zoals houtlook of metalen geveldelen toegestaan mits het metselwerk de boventoon voert. Het metselwerk mag variëren in kleurgebruik van beige / geel, tot (donker)rood / bruin.

Per blok rijwoningen voert één kleur de boventoon, kleur accenten zijn toegestaan mits deze niet gaan concurreren met het geheel. Felle kleuren of spiegelende oppervlaktes (m.u.v. beglazing) zijn niet toegestaan.

Hellende daken worden uitgevoerd in een pannendak in zwarte en grijze kleur, waarbij geglazuurde dakpannen niet zijn toegestaan. De toe te passen materialen dienen mooi te verouderen.

Eventuele zonnepanelen / collectoren worden uitgevoerd in een kleur passend bij de kleur van het dak. Contrasterende kleuren zijn onwenselijk.

Appartementengebouw

Het appartementengebouw is gelegen op de hoek van het plangebied nabij de entree naar de bestaande woonwijk. Het ontwerp van het appartementencomplex is grotendeels in overeenstemming gebracht met het ontwerp voor de woningen, zodat het totaalplan een samenhangend steenbouwkundig geheel vormt.

Vanwege de ligging met hoek oriëntatie naar de entreezone zijn er specifieke eisen voor het appartementengebouw opgesteld zodat deze een waardige inpassing vormt op deze locatie. Tegelijkertijd zitten er elementen aan het appartementengebouw die niet voor de woningbouw gelden zoals bijvoorbeeld balkons en entreepartijen.

Qua architectuur geldt eenzelfde uitgangspunt als bij de rijwoningen waar gekozen wordt voor een ingetogen architectuur. Voor materialisatie geldt eenzelfde uitgangspunt als bij de rijwoningen tenzij anders vermeldt.

Beeldkwaliteit buitenruimte

Openbare ruimte

In de openbare ruimte voert een groene inrichting de boventoon. Verharding wordt waar mogelijk beperkt. Het groen wordt deels ingericht als verblijf / gebruik groen en deels als groen voor klimaatbestendigheid en voor de algehele groene uitstraling van de wijk. Voor het groen wordt gebruik gemaakt van inheemse soorten. Het parkeren wordt zo veel als mogelijk aan het beeld onttrokken middels hagen. In de afweging voor het toepassen van hagen geniet verkeersveiligheid altijd de voorkeur. Parkeren wordt toegepast op gras doorlatende verharding waardoor het groenoppervlak gemaximaliseerd wordt. Vanwege toegankelijkheid worden parkeerplaatsen voor mindervalide uitgevoerd in een dichtere gras doorlatende verharding of volledig gesloten (klinker)verharding. De overige verharding binnen het plan wordt uitgevoerd in een klinkerverharding in een rode/bruine kleur.

Parkeren

Voor de openbare parkeerplaatsen in het plangebied wordt voorgesteld om een waterdoorlatende tegel toe te passen om het verhard oppervlak te beperken. De parkeerplaatsen moeten een onderdeel worden van het openbaar groen in plaats van de geasfalteerde weg.

Overgang van openbaar naar privé

De manier van overgang tussen openbaar en privé bepaalt in grote mate de uitstraling van het straatbeeld. Binnen De Ploeg worden de overgangen tussen openbaar en privé zo veel als mogelijk groen uitgevoerd passend bij een dorpse uitstraling. Aan de voorzijdes aangrenzend aan openbaar gebied worden erfafscheidingen uitgevoerd als (inheemse) lage hagen. Zij en achtererven aangrenzend aan openbaar gebied worden uitgevoerd met een hoge haag (max 2m) of begroeid hekwerk. Gebouwde erfafscheidingen zijn niet wenselijk.

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de opvolger van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), waarin het Rijk een lange termijn visie geeft op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt keuzes te maken. Bij de afweging van keuzes wordt bij voorkeur gekozen voor slimme combinaties van functies, wordt uitgegaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden en worden beslissingen niet uitgesteld of doorgeschoven.

De nationale belangen en opgaven waarop het Rijk wil sturen en richting wil geven, komen samen in de volgende vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en verandering energievoorziening.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies.
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Binnenstedelijke ontwikkeling wonen

Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daar naartoe te groeien en een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's te realiseren. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Het kabinet heeft voor de korte termijn daarom een pakket aan maatregelen voorgesteld om de woningbouw een nieuwe, stevige impuls te geven.

Verstedelijkinsstrategieën

Voor zeven regio’s met de hoogste verstedelijkingsdruk hebben Rijk en regio samen verstedelijkingsstrategieën opgesteld. Het verstedelijkingsconcept beschrijft welke voorwaarden en uitgangspunten er zijn voor de ontwikkeling van nieuwe locaties om te wonen en te werken. Daarvoor zijn vier bouwstenen benoemd:

• leefomgeving;
• mobiliteit;
• economie;
• wonen.

Nieuwe woningen worden bij voorkeur binnen bestaand stedelijk gebied geprogrammeerd en nabij (H)OV-knopen. Daarmee worden bestaande steden, regio- en dorpskernen versterkt en wordt tegelijkertijd het landschap gekoesterd. Het doel is leefomgevingen te maken met een menging van functies (wonen/werken/voorzieningen) en voldoende groen (zoals recreatieve uitloopgebieden, sportvelden, natuur en hydrologische buffers).

Beoordeling

Door de locatiekeuze wordt de bestaande kern Wijchen met een inbreiding versterkt. Door de locatie-invulling wordt de ruimte optimaal benut.

Door het stedelijke verzorgingsgebied is er een grote vraag naar woningen. Met het voornemen worden nu 24 woningen en 15 appartemenen toegevoegd, bedoeld voor de doelgroepen uit het woningbouwbeleid. Hiermee wordt er voorzien in sterke en gezonde steden en regio's. Gezien de beoogde groei van Arnhem Nijmegen Foodvalley, kan er geconcludeerd worden dat er sprake is van een toekomstbestendige ontwikkeling binnen het bestaande bebouwd gebied.

Door de ligging van de planlocatie en het beoogde doel, sluit het project aan bij de NOVI en is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

3.1.2 Instructieregels Rijks (AMvB's)

De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's): het Omgevingsbesluit, het Besluit kwaliteit leefomgeving, het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving. In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet.

Omgevingsbesluit

Het Omgevingsbesluit richt zich tot alle partijen die in de fysieke leefomgeving actief zijn: burgers, bedrijven en de overheid. Het Omgevingsbesluit regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage en financiële bepalingen.

Besluit activiteiten leefomgeving

Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat, samen met het Besluit bouwwerken leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers, bedrijven en overheden zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Ook bepaalt het besluit voor welke van deze activiteiten een omgevingsvergunning nodig is. Dit besluit bevat regels om het milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed te beschermen. De regels ter bescherming van het spoor en de zwemmers worden met het Invoeringsbesluit Omgevingswet ingevoegd.

Besluit bouwwerken leefomgeving

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Dit besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden.

Besluit kwaliteit leefomgeving

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat regels ter bescherming van de nationale belangen instructieregels, waaronder :

• waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2)
• beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3)
• beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;
• beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking;
• het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden;
• het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;

Toepassing

Voor onderhavige afwijking van het Omgevingsplan zijn de onderstaande categorieën van toepassing:

Besluit activiteiten leefomgeving (Bal)

Voor het Besluit activiteiten leefomgeving (Bkl) betreft dit:

• Doordat er sprake is van een functiewijziging en een verandering in het gebruik dient er rekening te worden gehouden met het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal).

Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)

Voor het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) betreft dit:

• Naast de functiewijziging is er ook sprake van de activiteit bouwen. Met het project wordt een nieuw bouwwerk toegevoegd. Dit gebouw dient te worden getoetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)

Voor het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) betreft dit:

• Doordat er sprake is van de toevoeging van nieuwe kwetsbare objecten in de vorm van 39 woningen dient er ook getoetst te worden aan het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

In Hoofdstuk 4 van deze motivering worden de aspecten van de fysieke leefomgeving behandeld. Aan de hand van de aspecten van de fysieke leefomgeving wordt aangetoond dat er wordt voldaan aan de sectorale aspecten die voortvloeien uit het Omgevingsbesluit, het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

Voor zover de instructieregels relevant zijn voor de voorliggende ontwikkeling, worden deze regels in Hoofdstuk 4 bij het betreffende aspect behandeld. Uit deze toets blijkt dat de ontwikkeling past binnen de kaders uit deze AMvB's.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

3.1.4 Conclusie nationaal beleid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het voornemen past binnen het nationaal beleid.

3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Gelderland

De komende decennia komt er veel op Gelderland af: het energievraagstuk, klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, digitalisering en internationalisering. Deze zaken vragen stevige antwoorden en oplossingen als investering in de toekomst. Met de schaarse ruimte en de vele uiteenlopende belangen en inzichten gaat dit niet vanzelf. De provincie zet in de Omgevingsvisie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal.

• Gezond en veilig; dat is een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat is ook voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En dat is ook aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.
• Schoon en welvarend; dat is een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat is ook het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen, alsmede het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang, zoals goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen en een mooie natuur. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende stedelijke en landelijke woonkwaliteiten. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en het concentreren van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan er aan de randen van steden of dorpen uitgebreid worden.

De dynamiek op de woningmarkt is groot. Mensen worden ouder, wonen steeds langer alleen en zelfstandig, worden steeds meer energiebewust en zijn mobieler dan vroeger, waardoor ze ook meer en makkelijker verhuizen. Het grootste deel van de woningen die in 2050 in Gelderland nodig zijn, staat er al. Maar deze woningen zijn niet klaar voor de toekomst en moeten aangepast of vervangen worden.

Voor de provincie staat een goede balans tussen de vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen. De meeste woningen zijn verre van energieneutraal en klimaatbestendig. De provincie stimuleert innovaties op dit terrein, zoals het aardgasloos maken van bestaande woningen en het verduurzamen van woonwijken. Daarnaast is de provincie met haar partners in gesprek over hoe het vraagstuk van klimaatadaptatie en wonen slimmer aangepakt kan worden. Voldoende groene ruimte, koele plekken, opvang van water in het licht van de klimaatverandering is immers van belang, zeker met het oog op de gezondheid van de Gelderlanders.

Toetsing

De Provincie Gelderland streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat dat weet te anticiperen op ontwikkelingen. Hieruit vloeit de ambitie voort binnen Gelderland woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag te realiseren; voor ieder een passende, duurzame woning. Bij de realisatie van dit project is sprake van een toevoeging in een duurzaam en divers woningaanbod aan de kern Wijchen. Het programma bestaat naast 15 levensloopbestendige sociale huur appartementen, 12 woningen onder de betaalbaarheidsgrens en 12 woningen in de klasse tot NHG.

De Provincie Gelderland streeft naar ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied en het concentreren van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan er aan de randen van steden of dorpen uitgebreid worden. Voor het project geldt dat dit binnen het bestaande stedelijke gebied wordt gerealiseerd. Hiermee is deze in lijn met de Omgevingsvisie van de Provincie Gelderland.

3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Omgevingsverordening gewijzigd. De nieuwe Omgevingsverordening is in werking sinds 2 januari 2024.

De Omgevingsverordening vormt de juridische doorwerking in regels van het beleid uit de Omgevingsvisie. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening.

3.2.3 Conclusie provinciaal beleid

Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat het ruimtelijk voornemen past binnen de provinciale kaders die worden gesteld in de Omgevingsvisie Provincie Gelderland en de Omgevingsverordening Gelderland.

Het planvoornemen leidt tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De voorliggende motivering maakt inzichtelijk dat er wordt voldaan aan de instructieregels die voortvloeien uit de omgevingsverordening.

3.3.1 Woondeal 2.0 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen

In 2020 zijn gemeenten binnen de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, provincie Gelderland en Rijk een langjarig partnerschap aangegaan voor een beter werkende woningmarkt. Het partnerschap is vastgelegd in de woondeal uit 2020. Marktpartijen en woningcorporaties hebben hun ondersteuning hierbij uitgesproken. Met de geactualiseerde Woondeal 2.0, vastgesteld op 8 maart 2023, onderkennen partijen de bovengemiddeld grote woonopgave, continueren de samenwerking uit 2020 en geven het partnerschap verder vorm.

De Woondeal 2.0 zet in op zeven werkafspraken:

• 1. Woningbouwopgave en versnelling
• 2. Betaalbare woningen voor lage en middeninkomens
• 3. Huisvesting aandachtsgroepen
• 4. Klimaatadaptief, conceptueel en circulair bouwen
• 5. Leefbaarheid en stadsvernieuwing
• 6. Verstedelijking en gebiedsontwikkeling
• 7. Overige thema's als vakantieparken, stikstof en elektriciteitsnetwerken

Partijen streven naar de bouw van 33.000 woningen tot en met 2030 in de Groene Metropoolregio. En richting 2040 zo'n 55.000 woningen. De woningbouwopgave voor gemeente Wijchen is 2.060 woningen tot en met 2030. Op dit moment is er tot en met 2030 voldoende plancapaciteit om de opgave in te vullen. Deze capaciteit ligt geleidelijk boven 130% van de geambieerde nieuwbouw. Daarmee is in theorie voldoende plancapaciteit. Voorliggend plan met 8 woningen wordt opgenomen in de plancapaciteit en draagt dus bij om de gestelde kwantitatieve woningbouwopgave te behalen.

In lijn met de nationale doelstelling om toe te groeien naar 2/3e betaalbare nieuwbouwwoningen, wordt ingezet op een vergroting van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters. Iedere gemeente zorgt vanaf 2025 binnen de gemeentebrede nieuwbouwopgave voor minimaal 30% sociale huur en minimaal 35% middenhuur en betaalbare koop (tot € 405.000, landelijke betaalbaarheidsgrens, prijspeil 2025). Op basis van het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich ervoor in dat een deel van het middensegment bestaat uit betaalbare koopwoningen voor lagere inkomens, met een prijs van maximaal € 250.000 of middenhuur (woningen tussen € 900-€ 1.185, prijspeil 2025). Op basis van het woningbehoefteonderzoek is er ruimte voor uitwisseling tussen de betaalbare segmenten, met dien verstande dat er voldoende sociale huurwoningen en middenhuur/betaalbare koopwoningen voor lagere inkomens worden toegevoegd.

Toetsing

Met dit specifieke plan worden 15 appartementen en 24 woningen toegevoegd. Deze woningen bestaan uit 12 woningen in sector tot NHG (prijspeil 2025 is € 450.000) en 12 woningen in de betaalbare sector. De appartementen worden levensloopbestendig en aangeboden als sociale huur. Dit betekent dat 67% van de woningen worden toegevoegd aan het betaalbare segment. Er is een toenemende behoefte aan woningen voor starters. Het plan voorziet hierin. Op deze manier levert het initiatief een bijdrage aan het behalen van de doelen uit de Woondeal 2.0.

3.3.2 Verstedelijkingsstrategie Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen

De gemeenteraad van Wijchen heeft op 8 december 2022 de Verstedelijkingsstrategie Arnhem Nijmegen Foodvalley vastgesteld. De verstedelijkingsstrategie is een plan van de regio Foodvalley, de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, de provincies Gelderland en Utrecht, drie waterschappen en 26 regiogemeenten om het landschap, de bereikbaarheid, de werkgelegenheid en het wonen in deze regio's te verbeteren. Het eerste deel van de strategie bevat de uitgangspunten. Het tweede deel bevat per deelgebied de onderzoeksagenda's en de beschrijving van het vervolgproces.

De Verstedelijkingsstrategie Arnhem Nijmegen Foodvalley beschrijft - met als leidend motto 'Meer landschap, meer stad' - welke voorwaarden en principes nodig zijn om de groei te accommoderen en tegelijkertijd de groene leefkwaliteit te versterken.

Het werken met de op hoofdlijnen geformuleerde strategie vraagt om inzoomen. Dit concretiseren vindt plaats in zogenoemde gebiedsuitwerkingen in acht verschillende deelgebieden.

De gemeente werkt deze gebiedsuitwerkingen die betrekking hebben op Wijchen, samen met de provincies Gelderland en Utrecht, uit in programmatische keuzes en investeringen. Dit zorgt voor een goede basis voor het zogenoemde 'ruimtelijke arrangement' dat Gelderland en Utrecht aan het Rijk moeten aanbieden.

Een van de doelen van de verstedelijkingsstrategie is om aan te geven waar op de korte (2025), middellange (2030) en lange termijn (2040) de extra woon- en werklocaties in dit gebied gaan komen, gekoppeld aan de andere opgaven die van belang zijn, namelijk verduurzaming van de economie, de bereikbaarheid, versterking van het landschap/de natuur en kwaliteit van de leefomgeving.

Figuur: Uitsnede kaart verstedelijkingsstrategie (Rijk van Nijmegen) ligging plangebied in rood

Toetsing

Het Rijk van Nijmegen, waarbinnen Wijchen valt, kenmerkt zich door een woningmarkt die in grote lijnen aanvullend is op stedelijk wonen in de stad Nijmegen. De leefbaarheid in de bestaande kernen staat onder druk, voorzieningen verdwijnen en ook het verenigingsleven heeft het lastig. Woningbouw biedt kansen om de kernen vitaal te houden en de leefbaarheid op peil te houden. Verdichten, transformatie, en mogelijk gestapelde bouw kunnen daarbij helpen mits het behoud van identiteit daarbij geborgd wordt.

De woondealopgave is om tussen 2020 en 2040 50.000 tot 60.000 woningen te bouwen in de Groene Metropoolregio, waarvan 35.000 tot 2030. Voor Rijk van Nijmegen is de opgave tot 2030 zo'n 6.000 woningen (exclusief studentenhuisvesting). Voor de periode tussen 2020 en 2040 betekent de woondealdoelstelling een toevoeging van 8.000 tot 10.000 woningen. De planvoorraad is kwantitatief tot 2030 redelijk op orde in het Rijk van Nijmegen. Veel plannen zijn echter nog zacht en dienen nader geconcretiseerd te worden.

Het gebied waarin de planlocatie is gelegen is aangeduid als 'Geclusterde bebouwing / bebouwd gebied (niet bedrijventerrein'. Het planvoornemen draagt bij aan verdichting van het bestaande bebouwde gebied.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het voornemen in lijn is met de verstedelijkingsstrategie.

3.3.3 Conclusie regionaal beleid

Het voornemen voldoet aan het regionaal beleid.

3.4.1 Waterschapsverordening Waterschap Rivierenland

De waterschapsverordening bevat alle regels over de fysieke leefomgeving die het waterschap stelt binnen zijn beheergebied. Per waterschap is er een aparte waterschapsverordening. Waterschappen krijgen een overgangstermijn voor het vaststellen van deze waterschapsverordening. Uiterlijk op 1 januari 2026 moeten alle waterschappen hun waterschapsverordening hebben vastgesteld.

De gemeente Wijchen maakt onderdeel uit van het Waterschap Rivierenland. Het waterschap Rivierenland heeft op 30 juli 2024 de wijzigingen in de waterschapsverordening, de legger wateren en de legger waterkeringen vastgesteld.

In de waterschapsverordening staan alle regels die bepalen welke activiteiten waar in het werkgebied mogen plaatsvinden en onder welke voorwaarden. De kaart met de werkingsgebieden geeft aan waar welke regels van de waterschapsverordening gelden.

De regels in deze waterschapsverordening zijn gericht op de volgende algemene doelen:

• a. het voorkomen en waar nodig beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste en de gevolgen daarvan;
• b. het beschermen en verbeteren van de chemische en ecologische kwaliteit van het watersysteem;
• c. het vervullen van maatschappelijke functies door het watersysteem;
• d. het beschermen en verbeteren van de doelmatige werking van een zuiveringtechnisch werk;
• e. het voorkomen of beperken van verontreiniging van het grondwater of een oppervlaktewaterlichaam;
• f. het beschermen van de staat en werking van een weg voor nadelige gevolgen van activiteiten op of rond die weg. Hieronder valt ook het verruimen of veranderen van die weg.

3.4.2 Waterberging

Regenwater dat op een onverharde bodem valt, dringt voor een belangrijk deel in de bodem. Ter plaatse van verhard oppervlak zoals bebouwing en terreinverharding zal het regenwater nauwelijks in de bodem dringen: vrijwel al het water stroomt direct af naar het slotenstelsel. Dit betekent dat het waterpeil bij een flinke regenbui snel kan stijgen. Om te voorkomen dat wateroverlast ontstaat, is de aanleg van extra waterberging van belang.

In feite is waterberging extra ruimte in sloten. Hiermee kan (regen)water uit de omgeving worden opgevangen. Technisch gezien is waterberging de ruimte tussen het zomerwaterpeil in de sloot en de bovenzijde van de oever. Het waterschap bepaalt aan de hand van normbuien hoeveel waterberging nodig is. Er zijn door het Waterschap Rivierenland vuistregels aan de hand van normbuien vastgesteld voor de benodigde waterberging in ruimtelijke plannen.

Normbuien

Bij een bui T=10+10% mag het waterpeil in de sloot in principe 0,30 meter stijgen. Dit is een regenbui die, volgens de statistieken, eenmaal per 10 jaar optreedt met 10% opslag vanwege klimaatsverandering. In het gebied Alblasserwaard en Vijfheerenlanden geldt voor die situatie een maximaal toelaatbare peilstijging van

0,20 meter vanwege de beperkte drooglegging in het gebied. Bij een regenbui (T100+10%) die op basis van de statistieken eenmaal per 100 jaar voorkomt (let op: dit is toch elk jaar weer 1% kans!), mag het waterpeil stijgen tot de laagste putdekselhoogte op wijkniveau.

Voor berekening van de benodigde waterberging voor ruimtelijke ontwikkelingen is in principe de bui T=10+10% maatgevend. Daarbij geldt als vuistregel dat er 436 m3 waterberging nodig is per hectare verharding. Deze vuistregel geldt alleen bij waterberging in open water. Voor watercompensatie in kunstmatige voorzieningen, zoals bijvoorbeeld wadi’s of kratten, geldt als vuistregel dat er 664 m3 waterberging nodig is per hectare verharding.

Waterberging wordt bij voorkeur gerealiseerd in een water met een B-status. Voor de locatie geldt als voorkeursvolgorde:

• Waterberging binnen het plangebied
• Waterberging in de sloot die regenwater uit het plangebied afvoert
• Waterberging binnen hetzelfde peilgebied

Toetsing

Bij voorliggend project is er sprake van woningbouw. Hierdoor is er sprake van een toename aan verharding. Het aspect 'Water' en de daaruitvolgende bergingsopgave worden verder toegelicht in paragraaf 4.10 Water. In deze paragraaf worden ook de te treffen bergingsvoorzieningen genoemd.

3.5.1 Strategisch kompas: Wijchen 2035 'De kracht van Wijchen' (vastgesteld 20 oktober 2022)

Het strategisch kompas vormt een toetsingskader voor toekomstig beleid en formuleert de opgaven van de gemeente voor deze periode. De gemeente Wijchen voorziet tot 2035 een groei naar circa 45.000 - 50.000 inwoners. De vergrijzing van de gemeente leidt tot opgaven, bijvoorbeeld door het trekken van meer jongeren. Brede welvaart en duurzaamheid zijn aspecten waar aandacht aan besteed wordt. De gemeente wil zich daarnaast nog meer richten op de verbindende rol die het heeft: inwoners, partners en ondernemers werken aan prettig wonen, werken en leven.

Het strategisch kompas heeft tot de volgende zes speerpunten geleid:

1. Voldoende woningen voor inwoners in elke levensfase;
2. Aantrekkelijke groene wijken en kernen, met goede voorzieningen en bereikbaarheid;
3. Iedereen aan het werk. Bij het vestigen van bedrijven geldt kwaliteit boven kwantiteit;
4. Een sterke, gezonde en sociale samenleving, met oog voor mentale en fysieke gezondheid, preventie, maatwerk en zorg dichtbij huis;
5. Energieneutrale en fossielvrije toekomst;
6. Krachtige samenwerking tussen gemeente(n), inwoners, ondernemers en partners.

In 2035 is het goed wonen in Wijchen, omdat de mogelijkheden aansluiten bij de wensen en behoeften van de inwoners van gemeente Wijchen. Er zijn voldoende betaalbare en geschikte woningen voor alle inwoners, van jong tot oud. Inwoners hebben de mogelijkheid om hun eigen woning aan te passen of binnen de gemeente te verhuizen naar een woning die hen past. Daarnaast is er ruimte voor specifieke doelgroepen als ouderen en mensen met een beperking.

De gemeente groeit door naar een gemeente met ongeveer 45.000-50.000 inwoners en er wordt gewerkt aan verdere groei om ervoor te zorgen dat de vergrijzing wordt tegen gegaan en jongeren een plek kunnen krijgen in Wijchen. Daarnaast speelt er de regionale woningbouwopgave waaraan de gemeente een bijdrage aan levert. Dit betekent dat er de komende jaren ongeveer 4.000 woningen worden bijgebouwd. Er zijn dan genoeg passende woningen beschikbaar, voor zowel de toenemende groep eenpersoonshuishoudens als de toenemende groep ouderen en jongeren.

Naast het tegengaan van vergrijzing en ontgroening is er ook een opgave in het versterken van de sociale cohesie, door onder andere nieuwe woonvormen te creëren. Doorstroming van generaties draagt bij aan passend wonen. Door een goede mix van woningen worden de wijken divers en inclusief. Dit betekent verschillende woningtypen, doelgroepen en prijsklassen naast elkaar, waardoor de wijk ook op lange termijn veerkrachtig en leefbaar blijft. Het is belangrijk dat het dorpse karakter van Wijchen behouden blijft. Daarom vindt de uitbreiding van woningen vooral in de kern van Wijchen plaats.

De gemeente gaat actief aan de slag met flexibele woonvormen. De huidige samenleving vraagt om adaptief bouwen, om grote projecten gefaseerd te realiseren en telkens te kijken of plannen bijgesteld moeten worden. Op deze manier blijft er goede aansluiting op de behoeften van inwoners en bij de maatschappelijke (regionale) opgave.

Om groene wijken te realiseren, wordt gewerkt met het groen-blauwraamwerk. Er is ruimte voor hogere woongebouwen, vooral bij nieuwe wijkontwikkeling in en rond de kern Wijchen. Zo kunnen er meer woningen worden gerealiseerd, zonder dat het ten koste gaat van een groene woonomgeving. Er geldt geen harde (maximale) hoogtegrens. Op projectniveau wordt gekeken wat passend en mogelijk is om goed een gevarieerde wijken te realiseren. Waar mogelijk wordt gekozen voor inbreiding boven uitbreiding.

Toetsing

Het plan draagt bij aan het realiseren van verschillende ambitites uit het Strategisch Kompas Wijchen 2035. Het plan draagt onder andere bij aan het bereiken van voldoende woningen voor inwoners in elke levensfase.

Het plan voorziet in 15 levensloopbestendige appartementen en 24 grondgebonden woningen. 12 van deze woningen worden gerealiseerd in het betaalbare segment. De overige 12 woningen worden gerealiseerd in het segment to maximaal NHG. Hierdoor is er ruimte voor inwoners met zowel een laag als een hoog inkomen, en voor de specifieke doelgroepen van starters en senioren.

Conclusie

Het planvoornemen draagt bij aan het realiseren van verschillende ambities uit het Strategisch Kompas Wijchen 2035.

3.5.2 Omgevingsvisie Wijchen

De gemeente Wijchen werkt aan een nieuwe Omgevingsvisie. De ontwerp Omgevingsvisie Wijchen heeft ter inzage gelegen van 15 februari tot en met 28 maart 2024. De omgevingsvisie is vastgesteld in mei 2025. De Omgevingsvisie Wijchen vervangt de Structuurvisie Wijchen uit 2009.

Het Strategisch kompas biedt een goede basis voor de gemeente Wijchen. Op deze basis wordt voortgebouwd in de Omgevingsvisie Wijchen. Om een maximale meerwaarde te bereiken wordt het Strategisch kompas aangevuld met verdieping en verbreding op een aantal onderdelen. Zo wordt een actuele en complete Omgevingsvisie bereikt.

De onderstaande speerpunten uit het Strategisch Kompas zijn verder uitgewerkt in de Omgevingsvisie.

• 1. Voldoende woningen;
• 2. Aantrekkelijke wijken en kernen;
• 3. Iedereen aan het werk;
• 4. Sterke en sociale samenleving;
• 5. Energieneutraal en fossielvrij.

Voor voorliggend voornemen zijn met name de eerste twee speerpunten relevant. Dit zijn 'Voldoende woningen' en 'Aantrekkelijke wijken en kernen'.

Voldoende woningen

Er is in Wijchen vooral behoefte aan extra woningen die geschikt en betaalbaar zijn voor één- en tweepersoonshuishoudens. Om ook een goede woonplek te bieden aan woningzoekenden met een minder grote portemonnee is de ambitie om een groot deel (67%) van de nieuwbouwwoningen en in nieuwe plannen in het betaalbare huur- en koopsegment te bouwen waarvan minimaal 30% sociale huur. Met het voornemen worden 15 appartementen (sociale huur) en 12 betaalbare koopwoningen, op een totaal van 39 wooneenheden. Daarmee wordt ruim aan beide eisen voldaan.

Onder dit speerpunt is ook aangegeven dat er voor de gemeente Wijchen een uitbreidings- en vervangingsopgave voor zorgwoningen bestaat. Zelfstandig wonen krijgt prioriteit door bestaande en nieuwe woningen levensloopbestendig te maken. Met het voornemen worden 15 levensloopbestendige appartementen gerealiseerd waarmee wordt bijgedragen aan deze opgave.

Aantrekkelijke wijken en kernen

Waar mogelijk kiest de gemeente Wijchen voor inbreiding boven uitbreiding. Daarbij wordt zuinig omgegaan met het bestaande groen in de wijk en de natuur- en buitengebieden. De focus ligt dan ook op het bouwen in de kernen. De gemeente wenst woon- en werklocaties en voorzieningen zoveel mogelijk binnenstedelijk te realiseren. Er wordt gekozen voor inbreiding, in plaats van uitbreiding, waar dat mogelijk is.

Het plangebied ligt in de kern van Wijchen waarmee sprake is van inbreiding. Er is sprake van een goed doordachte en ruimtelijk afgewogen locatiekeuze.

Conclusie

Het voornemen is in lijn met de speerpunten uit de omgevingsvisie Wijchen

3.5.3 Woonvisie Gemeente Wijchen 2024-2028

De Woonvisie Gemeente Wijchen 2024-2028 is vastgesteld in mei 2024. In de Woonvisie wordt omschreven hoe de gemeente Wijchen zich de komende jaren wil inzetten om prettig wonen in de gemeente voor iedereen mogelijk te maken. Deze woonvisie is opgesteld in samenwerking met de belangrijkste partners op het gebied van wonen, zoals woningcorporaties, ontwikkelaars, makelaars, en uiteraard de inwoners.

Vanuit deze rode draad heeft de gemeente haar visies in vijf thema’s onderverdeeld. Binnen deze vijf thema’s werkt de gemeente aan gerichte ambities.

De visie richt zich op vijf ambities:

• 1. Een toekomstbestendige woningvoorraad. Er wordt gewerkt aan de volgende deelambities:

• Inzetten op verduurzaming van woningen.
• Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningen en woonomgeving.
• Mogelijkheden creëren voor woningaanpassingen. Inwoners krijgen de mogelijkheid om zo lang mogelijk comfortabel te wonen op de plek die zij willen, ook als zij een zorgvraag krijgen.
• Nieuwe woningen toevoegen in de bestaande voorraad. Er wordt gezocht naar meer mogelijkheden om woningen toe te voegen binnen de bestaande voorraad, bijvoorbeeld woningsplitsing, woningdelen en transformatie van ander vastgoed naar wonen.

• 2. Nieuwe woningen, passend bij de behoefte. Er wordt ingezet op de volgende deelambities:

• Toevoegen van een divers woningaanbod: in ieder geval 2.060 woningen tot en met 2030. Dat is in lijn met de Woondeal 2.0. Met een ruime planvoorraad van 130% wordt geanticipeerd op eventuele planuitval. Er wordt ingezet op een divers aanbod. De vraag naar compactere, levensloopgeschikte en gezamenlijke woonconcepten groeit. Ook wordt ingezet op doorstroming.
• Sturen op een betaalbaar programma. Er wordt ingezet op het realiseren van betaalbare woningen, zowel koop- als huurwoningen. In lijn met de Woondeal 2.0 wordt twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar. Binnen de huursector wordt ingezet op sociale- en middenhuur. In de koopsector wordt de ontwikkeling van goedkope koopwoningen rond de € 200.000. Het grootste deel van de opgave landt in de kern Wijchen. Ook in de andere kernen wordt naar mogelijkheden gezocht, passend bij de schaal van de kern.
• Bouwen aan kwaliteit. Er wordt ingezet op nieuwe woningen met een hoge kwaliteit: woningen die duurzaam en klimaatbestendig zijn, die zoveel mogelijk circulair en natuurinclusief gebouwd worden.
• Behouden betaalbaar aanbod.
• Inspelen op een veranderende behoefte. Er wordt gezorgd voor voldoende plannen, en er wordt flexibiliteit geboden binnen de omgevingsplannen.

• 3. Versnellen door slim samenwerken en prioriteren. Er wordt gewerkt via de volgende sporen:

• Inzetten op 260 woningen per jaar. Er wordt met name ingezet op Wijchen-West en Huurlingsedam. Ook worden mogelijkheden geboden aan andere locaties, ook in de kleinere kernen, van verschillende omvang. CPO-projecten vallen hier ook onder.
• Samenwerken met ontwikkelende partijen en de regio.
• Flexwoningen toevoegen. Vooralsnog wordt ingezet op het realiseren van 150 flexwoningen voor de periode 2022 tot en met 2030.

• 4. Woonaanbod voor alle inwoners. Er wordt ingezet op de volgende deelambities:

• Passende woonmogelijkheden bieden voor alle doelgroepen. Er wordt geïnvesteerd in voldoende (nieuwe) woonruimte voor verschillende aandachtsgroepen. Op gemeenteniveau is het streven dat de helft van de nieuwbouwwoningen levensloopgeschikt is.
• Slim faciliteren van wonen en zorg/ondersteuning. Er wordt gezocht naar woonmogelijkheden die aansluiten op de zorg- of ondersteuningsvraag van mensen. Inwonersinitiatieven voor woonzorgconcepten worden gestimuleerd en met de 'Zorg-voor-elkaar' woningen wordt er ruimte geboden om bijgebouwen te gebruiken voor het ontvangen of verlenen van zorg. Daarnaast wordt met nieuwbouw ingezet op het toevoegen van levensloopgeschikte woningen en eventueel geclusterde, beschermde of beschutte woonvormen.
• Inzet op gemengde en gevarieerde buurten.

• 5. Leefbare kernen en buurten. Er wordt ingezet op de volgende deelambities:

• Behouden en versterken van het groene, dorpse karakter. Waar mogelijk wordt gekozen voor inbreiding boven uitbreiding. Er wordt bijvoorbeeld gekeken naar vrijkomend (maatschappelijk) vastgoed om woning te realiseren. Inbreiding betekent desalniettemin dat op sommige plekken compacter of hoger moet worden gebouwd. Vooral bij ontwikkelingen in de kern Wijchen wordt meer ruimte gegeven aan hogere woongebouwen. Uitgangspunt is dat de woningbouw bijdraagt aan het gemengder maken van kernen en buurten, en de ruimtelijke kwaliteit versterkt.
• Versterken van sociale cohesie. Er wordt ondersteuning geboden aan CPO-projecten.
• Inzetten op toegankelijke kernen en buurten.
• Woonomgeving aanpassen aan het klimaat van morgen. Er wordt waterrobuust en klimaatbestendig ontwikkeld.

Toetsing

Het plan voorziet in de behoefte aan woningen voor verschillende doelgroepen, waaronder 12 betaalbare woningen en 15 levensloopbestendige sociale huurappartementen. Hiermee past het planvoornemen binnen de Woonvisie Gemeente Wijchen 2024-2028.

3.5.4 Conclusie gemeentelijk beleid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid.

4.1.1 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL)

Gemeenten moeten ervoor zorgen dat de regels in het Omgevingsplan leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Bij ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locatie’ gaat het om het vinden van een balans tussen ‘beschermen en benutten’. Onder ‘functie’ kan worden verstaan het gebruiksdoel of de status (bijzondere eigenschap) die een onderdeel van de fysieke leefomgeving op een bepaalde locatie heeft.

Het gaat in het Omgevingsplan immers niet meer uitsluitend over een goede ruimtelijke ordening, maar over een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Dit brengt een bredere kijk op de leefomgeving met zich mee, onder meer vanuit het oogpunt van milieu, duurzaamheid en gezondheid. De ruimtelijke onderbouwing wordt zodoende opgevolgd door een “onderbouwing van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties”. Vaak wordt de term Goede Onderbouwing Fysieke Leefomgeving (GOFLO) hiervoor gebruikt.

In de GOFLO kunnen de volgende onderwerpen aan de orde komen:

• Ladder voor duurzame verstedelijking
• Duurzaamheid & gezondheid
• Verkeersgeneratie, -afwikkeling & parkeren
• Flora & Fauna
• Luchtkwaliteit
• Geluid
• Geur
• Omgevingsveiligheid
• Trilling
• Welstand
• Archeologie, cultuurhistorie en landschap
• Bodem
• Spuit- en milieuzones
• Weging van het waterbelang

De relevante onderwerpen komen hieronder aan bod, om aan te tonen dat er sprake is van een goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving. In dit hoofdstuk zal elk aspect in een paragraaf beschreven en onderbouwd worden.

4.2.1 Algemeen

In het kader van ruimtelijke plannen dient te worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties ten aanzien van verkeer en parkeren. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dienen verkeer- en parkeeraspecten in kaart te worden gebracht. Daarbij is de parkeerbehoefte, verkeersgeneratie en de ontsluiting van belang. Hierdoor kan de realisatie van voldoende parkeerplaatsen worden gewaarborgd en worden ongewenste of onveilige verkeerssituaties tegengegaan. De genoemde verkeersaspecten worden hierna achtereenvolgens behandeld.

Voor verkeer en parkeren geldt dat géén omgevingswaarden zijn vastgesteld bij Algemene Maatregel van Bestuur. Gemeenten hebben de mogelijkheid om gemeentelijk mobiliteits- en parkeerbeleid vanuit de Omgevingsvisie door te vertalen in een gemeentelijk Omgevingsplan. Hiervoor zullen ze zelf invulling moeten geven aan de omgevingswaarden conform artikel 2.9 van de Omgevingswet.

4.2.2 Verkeer

4.2.3 Parkeren

4.2.4 Conclusie

De aspecten ‘verkeer en parkeren’ vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.3.1 Algemeen

Het aspect bodem(kwaliteit) maakt integraal onderdeel uit van de fysieke leefomgeving. Steeds dient te worden gezocht naar de juiste balans tussen enerzijds het beschermen van de gezondheid en het milieu en anderzijds het benutten van de bodem ten behoeve van maatschappelijke activiteiten. Bij het wijzigen van het Omgevingsplan dient te worden aangetoond dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 4.2, eerste lid, Omgevingswet) en uitvoering is gegeven aan de instructieregels vanuit het Rijk (paragraaf 5.1.4.5 Bkl) en de provincie.

Als uitgangspunt geldt dat onaanvaardbare risico's voor de gezondheid van de mens vanwege het gebruik van de bodem dienen te worden voorkomen (artikel 2.28, lid 1 Omgevingswet). In dit kader is het van belang om na te gaan wat de kwaliteit van de bodem binnen het plangebied is en of dit aanvaardbaar c.q. toelaatbaar wordt geacht in relatie tot de gewenste functie.

Bij het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie moet de kwaliteit van de bodem ten minste voldoen aan daarvoor gestelde interventiewaarden (bijlage IIA Bal). De gemeente kan echter in haar Omgevingsplan ook afwijkende lokale waarden vastleggen, voor zover de maximale grenswaarden als bedoeld in artikel 5.89j, tweede lid, van het Bkl niet worden overschreden.
 
Hierna wordt beschreven welke waarden binnen onderhavig plangebied gelden en of de aanwezige bodemkwaliteit hieraan voldoet.

4.3.2 Toetsing

Aangezien de gemeente Wijchen (nog) geen lokale waarden in haar Omgevingsplan heeft vastgelegd, dient te worden getoetst aan de interventiewaarde bodemkwaliteit uit bijlage IIA van het Bal en de bruidsschat (hoofdstuk 22 Omgevingsplan).

Advies

Afhankelijk van de functie en bestemming dient de bodemkwaliteit van het plangebied vastgesteld te worden en dient dit gevrijwaard te zijn van bodemverontreiniging. Om daar duidelijkheid over te krijgen, wordt geadviseerd in eerste instantie een zgn. 'Quickscan bodem' uit te voeren. Dit middels een door de initiatiefnemer in te vullen en aan te leveren formulier 'Quickscan bodem'. Zo wordt al in een vroeg stadium duidelijk of het terrein verdacht is van bodemverontreiniging en/of dat er vrijstelling van bodemonderzoek verleend kan worden;

Indien de locatie niet in aanmerking komt voor vrijstelling milieukundig bodemonderzoek dient er (in een later stadium van het planproces) een verkennend bodemonderzoek conform de NEN5740 (en eventueel een asbest-in-grond-onderzoek conform de NEN5707) verricht te worden. Het uiteindelijke onderzoeksrapport dient daarna ter beoordeling voorgelegd te worden bij het bevoegd gezag (de gemeente);

Het milieukundig bodemonderzoek moet worden verricht door een erkend (en hiervoor gecertificeerd) bodemonderzoeksbureau.

4.3.3 Verkennend bodemonderzoek

Een Verkennend bodem- en asfaltonderzoek Woeziksestraat 94-100 te Wijchen (zie ook Bijlage 3), is uitgevoerd door Milieupartner BV. Het verkennend bodem- en asfaltonderzoek is uitgevoerd naar aanleiding van de voorgenomen sloop van het zalencentrum en de realisatie van 14 appartementen.

Met het verkennend bodemonderzoek is de huidige bodemkwaliteit van de onderzoekslocatie voldoende vastgelegd. De bovengrond, de ondergrond en het grondwater zijn niet (noemenswaardig) verontreinigd met de onderzochte parameters. Ter plaatse van de onderzoekslocatie bestaan, op basis van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmeringen voor de voorgenomen aankoop en herontwikkeling van het perceel. De uitvoering van nader of aanvullend onderzoek is niet zinvol.

Op basis van de resultaten van het verkennend asbestonderzoek blijkt dat ter plaatse van inspectiegat A03 (grond met puin) de norm voor nader onderzoek (minimaal) wordt overschreden. Conform de NEN5707 dient ter plaatse (in principe) een nader asbestonderzoek uitgevoerd te worden teneinde de ernst en omvang van de asbestverontreiniging in beeld te brengen.

Inspectiegat A03 is echter gesitueerd naast het trottoir aan de straatzijde van het pand. Hier zijn veel kabels en leidingen in de ondergrond aanwezig waardoor een nader asbestonderzoek met sleuven civieltechnisch niet veilig uitvoerbaar is. Aanbevolen wordt om, gezien de minimale overschrijding én gezien de locatie van inspectiegat A03, in overleg met het bevoegd gezag, eventuele vervolgstappen te bespreken. Aan beide zijden van inspectiegat A03 is géén asbest boven de norm aangetoond.

Plaatselijk is onder de verharding een fundatielaag van menggranulaat aanwezig, deze fundatielaag blijkt niet asbesthoudend. De fundatielaag kan, indien ter plaatse graafwerkzaamheden gaan plaatsvinden, worden hergebruikt op het terrein.

Uit het asfaltonderzoek blijkt dat de bovenlaag (DAB 0/8) met een hoeveelheid van circa 25 m3 (28 mm x 900 m²) teerhoudend en niet herbruikbaar is. De onderlaag (GAB 0/16) met een hoeveelheid van circa 80 m3 (87,5 mm x 900 m²) is niet teerhoudend en is derhalve geschikt voor hergebruik.

Bij eventuele afvoer van grond dient rekening te worden gehouden met de regels van het Besluit Bodemkwaliteit. Een bodemonderzoek is een momentopname en een indicatie van de kwaliteit van grond en grondwater. Bij werkzaamheden in de bodem dient rekening te worden gehouden met de veiligheidsmaatregelen conform de CROW-publicatie 400 ‘werken met verontreinigde grond en grondwater’.

4.3.4 Conclusie bodemkwaliteit

De norm voor nader onderzoek word ter plaatse van inspectiegat A03 minimaal overschreden. Gezien de fysieke uitdagingen ter plekke voor het uitvoeren van een dergelijk onderzoek, wordt samen met de ODRN en gemeente bepaald wat de vervolgstappen zijn hieromtrent.

Verder bestaan er geen belemmeringen voor het voornemen met betrekking tot het aspect bodem.

4.4.1 Algemeen

Als gevolg van de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn de regels over geluid uit de Wet geluidhinder komen te vervallen. Deze regels zijn verhuisd naar het tijdelijke deel van het Omgevingsplan van de gemeente ('de bruidsschat'). De bruidsschat en voorliggend wijzigingsbesluit vormen (na vaststelling) samen de regels van het Omgevingsplan. Gemeenten zijn aan zet om gedurende de overgangsperiode (tot 1 januari 2032) eigen regels over geluid op te nemen in het Omgevingsplan, mits daarbij wordt voldaan aan de bepalingen uit het Bkl. Voor niet-lokale infrastructuur stelt het Rijk of de provincie regels in een projectbesluit.

Bij het toelaten van een activiteit, (spoor)weg, industrieterrein of geluidgevoelig gebouw moet het bevoegd gezag het geluid op geluidgevoelige gebouwen beoordelen. Ieder bevoegd gezag heeft de algemene taak ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (artikel 4.2, Omgevingswet) bij de belangenafweging over beschermen en benutten te beoordelen.

4.4.2 Toetsing

Beoordeeld dient te worden of sprake is van het realiseren van een geluidgevoelig gebouw (3.21 Bkl) of geluidgevoelige ruimte (3.22 Bkl). Indien hiervan sprake is, dient tevens te worden beoordeeld of sprake is van de ligging in een geluidaandachtsgebied (3.20 Bkl).

Beoordeling of sprake is van een geluidgevoelig gebouw en/of geluidgevoelige ruimte

Voor de 39 toekomstige woningen en appartementen geldt dat er sprake is van een woonfunctie. In dit geval is er sprake van de toevoeging van geluidgevoelige gebouwen en ruimtes.

Beoordeling of sprake is van de ligging in een geluidaandachtsgebied: (spoor)weg of industrie

De locatie is gelegen in het geluidaandachtsgebied van de Schoenaker. Ter hoogte van het projectgebied heeft deze weg een maximumsnelheid van 50 km/u.

Naast de beide wegen ligt de locatie niet in het geluidaandachtsgebied van snelwegen, spoorwegen of industrie, zoals nader onderbouwd wordt in paragraaf 4.5 Bedrijven en milieuzonering. Het aspect ‘ligging in een geluidaandachtsgebied’ vormt hierdoor geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4.3 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Ten behoeve van voorliggende planontwikkeling is uit het oog van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai (Sweco, proj.nr. 51030655, d.d. 17 juni 2025) uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 4. Een samenvatting van het onderzoek en de resultaten is hieronder weergegeven.

Gecumuleerd en gezamenlijk geluid

Voor het plangebied is reeds een tekening opgesteld met de projectie van de gebouwen. Voor elke zijde van de gebouwen zijn toetspunten ten behoeve van maximaal 3 bouwlagen gemodelleerd. De berekeningen zijn verricht aan de hand van het programma Geomilieu, versie 2024.1 met de rekenregels volgens bijlage IVe van de Omgevingsregeling.

Het geluid op de nieuw te bouwen woningen bedraagt ten hoogste 52 Lden als gevolg van de gemeentewegen. Het geluid op de nieuw te bouwen woningen bedraagt ten hoogste 49 Lden als gevolg van de provinciale wegen. Aan de standaardwaarde van de betreffende geluidbronsoorten wordt voldaan. Er gelden vanuit akoestisch oogpunt geen belemmeringen voor de realisatie van het plan.

Conclusie

Ter hoogte van de geluidgevoelige objecten wordt voldaan aan de standaardwaarden. Er hoeven daarom geen maatregelen getroffen te worden.

Omdat de gezamenlijke geluidbelasting kleiner of gelijk is aan 53 dB, is een nader onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevel niet nodig. Bij toepassing van standaard bouwmaterialen is een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd.

4.4.4 Conclusie

Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect 'Geluid' geen belemmering vormt voor het voornemen en dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.5.1 Beleid

Als onderdeel van de overwegingen rondom een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en het stellen van regels voor c.q. aan activiteiten dient ook rekening te worden gehouden met geluid en geur door industrieterreinen en bedrijfslocaties. Daarbij kan het rapport 'Milieuzonering nieuwe stijl' van de VNG gehanteerd worden alsook de staalkaart voor bedrijfsmatige activiteiten.

Bij de milieuzonering nieuwe stijl wordt per bedrijfsmatige activiteit een gebruiksruimte opgenomen, die wordt begrensd door concrete milieunormen op een standaard afstand van de activiteit. Toepassing van dit toedelingsprincipe leidt tot milieunormen die niet primair worden gesteld vanuit het belang van de bescherming van het milieu, maar vanuit een ruimtelijk belang, om te komen tot een goede ruimtelijke ordening c.q. een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Er wordt gewerkt met een milieuzonering aan de hand van een gebruiksruimte gekoppeld aan milieunormen. Deze ruimtelijke milieunormen bestaan náást de normen in het milieuspoor.

Het reguleren van gebruiksruimte voor geluid en geur per bedrijf staat centraal in de nieuwe systematiek voor de milieuzonering. De gebruiksruimte van een bedrijf is de milieuruimte die een bedrijf op grond van het Omgevingsplan mag benutten voor het uitoefenen van zijn bedrijfsvoering. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening/veilige en gezonde fysieke leefomgeving, is het uitgangspunt: functiescheiding en het aanhouden van voldoende afstand tot gevoelige gebouwen en locaties.

De nieuwe systematiek limiteert de gebruiksruimte voor geluid en geur per bedrijf. Hiermee krijgt ieder bedrijf zijn eigen gebruiksruimte. Dit kan per zone zijn vastgelegd, of bij bedrijven buiten een bedrijventerrein, specifiek per bedrijf.

4.5.2 Toepassing

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is het van belang, dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies, zoals woningen, ter plaatse van de woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Daarnaast dient er rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van mogelijk aanwezige bedrijven.

Onder de Omgevingswet wordt een bepaalde mate van gebruiksruimte per bedrijf toegestaan. Deze gebruiksruimte is in de regels van het Omgevingsplan opgenomen. In het Omgevingsplan van de gemeente Wijchen zijn nog geen zoneringen in de vorm van interactieve kaarten opgenomen.

Om aan te tonen dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, wordt in onderstaande paragraaf getoetst aan de Bedrijven- en milieuzonering via de oude methode op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).

4.5.3 Toetsing

Om het effect van mogelijke bedrijven te beoordelen is er onderzocht of de locatie binnen een zone van een bedrijf is gelegen of andersom of de ontwikkeling leidt tot een zone over een gevoelige locatie. Voor het project is onderzocht of er voldaan wordt aan de richtafstanden van de VNG-brochure en aanwezige bedrijven mogelijk worden beperkt door de ontwikkeling.

Beoordeling

Sweco heeft in opdracht van Van de Klok Nieuwbouw B.V. een quickscan activiteiten en milieuzonering uitgevoerd ten behoeve van de voorgenomen activiteit aan de Woeziksestraat 96 te Wijchen (zie Bijlage 5).

Ter plaatse is op circa 13 meter afstand van het plangebied de bestemming ‘maatschappelijk’ van kracht. Ter plaatse van de als maatschappelijk aangewezen gronden is een groot scala van functies toegestaan. Deze vallen (zoals onderwijs of zorg) maximaal in te schalen als milieucategorie 2, waarvoor een richtafstand geldt van 30 meter in een rustig gebied. Aan de richtafstand kan worden voldaan. In de huidige situatie is hier een kerk gevestigd met begraafplaats, welke een invulling geeft aan de planologische maximaal mogelijke invulling van de bestemming.

4.5.4 Conclusie

Omdat de afstand tussen geluidgevoelige objecten (woningen) en de bron van het geluid voldoet aan de richtafstand, zo blijkt uit onderstaande afbeelding, is in afdoende mate onderzocht en aangetoond dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies. Nader onderzoek naar dit aspect is aldus niet nodig.

4.6.1 Inleiding

Bij een evenwichtige toebedeling van functies in het Omgevingsplan dient ook rekening gehouden te worden met de het belang van de bescherming van de gezondheid (artikel 2.1 lid 4 Ow). Omdat luchtverontreiniging kan zorgen voor negatieve gezondheidseffecten bij de mens, is het belang om het thema luchtkwaliteit hierin mee te nemen.

De voorliggende wijziging van het Omgevingsplan kan invloed hebben op de luchtkwaliteit en op de gezondheid van de mens. Daarom dienen deze gevolgen in kaart te worden gebracht. Ten behoeve van deze wijziging van het Omgevingsplan zijn de relevante wijzigingen ten aanzien van luchtkwaliteit geïnventariseerd en is de aanvaardbaarheid van deze wijziging van het Omgevingsplan beoordeeld. Dit is gedaan aan de hand van de instructieregels vermeld in paragraaf 5.1.4 in het Besluit kwaliteit leefomgeving (bkl). De resultaten hiervan zijn navolgend beschreven.

4.6.2 Toepassing

In het besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is aangegeven in welke gevallen een beoordeling van de luchtkwaliteit noodzakelijk is (paragraaf 5.1.4). Of een beoordeling nodig is hangt af van de activiteit, de locatie en het effect van de activiteit en de mate van het effect. Voor de toetsing van het Omgevingsplan moet daarom inzichtelijk worden gemaakt welke ontwikkelingen en activiteiten het Omgevingsplan faciliteert. Daarna kan worden bepaald of een beoordeling vereist is.

In het Bkl staan aandachtsgebieden voor stikstofdioxide en fijnstof vermeld (paragraaf 5.1.4, artikel 5.51 in het Bkl). Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). Wanneer de activiteiten binnen deze gebieden voor een verhoging van de concentratie veroorzaken, geldt een beoordelingsplicht. Hiervoor kan het ook voorkomen dat de activiteit zich niet in het aandachtsgebied bevindt, maar daar wel voor een verhoogde concentratie zorgt. De beoordelingsplicht is alleen van toepassing als het gaat om milieubelastende activiteiten waarover in het Besluit activiteiten leefomgeving regels zijn gesteld met het oog op het beperken van verontreiniging van de lucht of wanneer het de aanleg of wijzigingen van wegen, spoorwegen of vaarwegen betreft.

4.6.3 Beoordeling

4.6.4 Conclusie

Gezien het feit dat het een kleine ontwikkeling betreft, waarbij 39 woningen en appartementen worden gerealiseerd, wordt er niet in betekenende mate bijgedragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het aspect ‘luchtkwaliteit’ geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling vormt.

4.7.1 Wettelijk kader

Geur kan hinder veroorzaken en de gezondheid schaden, echter ook geur veroorzakende activiteiten (bedrijven) hebben een plek in de leefomgeving nodig. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van de Omgevingswet is een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving (artikel 1.3 Ow: 'zorg voor de fysieke leefomgeving').

In het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) zijn in hoofdstuk 3 regels gesteld over milieubelastende activiteiten, waarbij deze activiteiten per bedrijfstak zijn gegroepeerd. Deze regels zijn gesteld ter voorkoming of beperking van onder andere geurhinder. Vervolgens zijn in hoofdstuk 4 van het Bal inhoudelijke regels gesteld aan milieubelastende activiteiten.

In paragraaf 5.1.4.6 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn de instructieregels opgenomen ten aanzien van het aspect geur. De gemeenten moet in het omgevingsplan rekening houden met de geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. Dit volgt uit artikel 5.92 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Rekening houden met geur werkt 2 kanten op:

• Bij het mogelijk maken van het verrichten van activiteiten in de buurt van gevoelige gebouwen;
• Bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

In artikel 5.92, tweede lid Bkl, is voorgeschreven dat de geur door een activiteit op een geurgevoelig gebouw 'aanvaardbaar' moet zijn. Daarbij dient tevens rekening te worden gehouden met cumulatie. Gemeenten hebben de mogelijkheid om in hun eigen omgevingsplan eigen geurregels te formuleren. Weliswaar dienen de instructieregels uit het Bkl (artikel 5.90 tot en met 5.127 Bkl) wel te worden gevolgd.

In het omgevingsplan wordt onderscheid gemaakt tussen de waarden voor geur die van toepassing zijn binnen en buiten de bebouwingscontour. Deze contour wordt op termijn geometrisch begrensd in het omgevingsplan.

4.7.2 Toetsing Geur

Bij voorliggend plan is sprake van nieuwe geurgevoelige objecten in de vorm van woningen en appartementen. Met voorliggend plan worden géén nieuwe milieubelastende activiteiten mogelijk gemaakt. De geurgevoelige objecten ondervinden daarnaast geen hinder van milieubelastende activiteiten in de omgeving.

Het plan voorziet in het toevoegen van 24 woningen en 15 appartementen. De beoogde woningen binnen het plangebied dienen aangemerkt te worden als geurgevoelige objecten in het kader van de beoordeling van omliggende agrarische inrichtingen. Het plangebied is echter niet gelegen in de nabijheid van geuremissiebronnen. Een nadere toetsing is daarom niet nodig.

4.7.3 Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect 'Geur' geen belemmering vormt voor het planvoornemen en er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.8.1 Inleiding

Als onderdeel van de overwegingen rondom een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en het stellen van regels voor c.q. aan activiteiten dient ook rekening te worden gehouden met risico's van branden, rampen en crises (paragraaf 5.1.2 Bkl). We willen in Nederland gezond en veilig leven, maar ook ruimte voor economische groei behouden. Net als geluid, bodemkwaliteit, geur en tal van andere aspecten speelt daarbij ook omgevingsveiligheid een rol. Bij omgevingsveiligheid gaat het om de risico's van het gebruik en transport van gevaarlijke stoffen over weg, spoor, water of via buisleidingen, de veiligheid van bedrijven en de veiligheid van nieuwe, zich snel ontwikkelende technologieën. Daarbij gaat het om de “feitelijke” risico's (met soms grote onzekerheden), maar ook om hoe risico's worden ervaren.

Ten behoeve van deze afwijking van het omgevingsplan zijn de relevante risico's geïnventariseerd en is de aanvaardbaarheid van deze afwijking van het omgevingsplan beoordeeld. De resultaten daarvan worden hierna beschreven. Daarbij wordt ook aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met het voorkomen en bestrijden van branden, rampen en crisis, het beperken en vertragen van de gevolgen van incidenten, de mogelijkheden van personen om zich in veiligheid te brengen in geval van een incident en de gevolgen voor de (continuïteit) van de geneeskundige hulpverlening.

4.8.2 Toetsing

4.8.3 Conclusie

Duidelijk is dat er in de directe omgeving van het plangebied geen objecten of transportroutes zijn gelegen die in het kader van omgevingsveiligheid dienen te worden beschouwd. Het plangebied ligt niet binnen een aandachtsgebied voor externe veiligheid.

Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat het aspect omgevingsveiligheid geen belemmeringen oplevert voor onderhavige afwijking van het Omgevingsplan en dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.10.1 Algemeen - weging van het waterbelang

In artikel 5.37 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is bepaald dat in een Omgevingsplan rekening moet worden gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Met ingang van de Omgevingswet vervangt het begrip 'weging van het waterbelang' de term watertoets. Daarbij worden, voor een duiding van die gevolgen, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Er gelden geen regels voor hoe de gemeente de waterbeheerder hierbij betrekt. De gemeente is vrij om hier zelf invulling aan te geven. Voor een aantal specifieke rijksbelangen geldt aanvullende instructieregels:

• Bescherming van primaire waterkeringen (5.38 Bkl);
• Behoud waterveiligheid kust (5.39 – 5.40 Bkl);
• Behoud waterveiligheid grote rivieren (5.41 – 5.47 Bkl);
• IJsselmeergebied (5.48 – 5.49 Bkl).

Het wateradvies

Voor dit plan is er op hetwateradvies.nl een digitale watertoets uitgevoerd, de resultaten hiervan zijn toegevoegd als Bijlage 7 bij deze motivering. Uit het wateradvies blijkt dat er een normale procedure gevolgd dient te worden. De gemeente doet dit in het regulier overleg met het waterschap.

4.10.2 Waterbeleid

4.10.3 Waterparagraaf

De ontwikkeling mag geen negatieve gevolgen hebben voor de waterhuishouding. En omgekeerd mag het watersysteem geen negatieve gevolgen hebben voor de aan de grond gegeven bestemming (functie). Dit moet zijn onderzocht en gemotiveerd.

Beleiduitgangspunten

Uitgangspunt is het plangebied klimaatbestendig en waterrobuust in te richten.

• De gevolgen van klimaatverandering (perioden van hevigere neerslag, meer hitte en langdurigere droogte) binnen het plangebied opvangen.
• Wateroverlast door hemelwater , grondwater en oppervlaktewater voorkomen. Zorgen voor voldoende ontwateringsdiepte en drooglegging. Beperken verharding. Bij een klimaatbui mag geen hemelwater in de gebouwen komen.
• Hemelwater binnen plangebied verwerken (bergen en infiltreren). Zorgen voor voldoende infiltratie- en bergingscapaciteit. Zo mogelijk combineren waterberging en groen.
• Uitstoot van verontreinigende stoffen naar bodem, lucht en water neemt af. Het energieverbruik ten behoeve van het watersysteem neemt eveneens af. Verspilling van grondstoffen wordt voorkomen (waterhuishoudkundige voorzieningen en materialen zijn herbruikbaar, gerecycled en recyclebaar, onder-houds- en energiearm en hebben een lange levens-duur).
• Natuurlijke grondwaterstanden behouden. Perma-nente verlaging of verhoging van de gemiddelde grondwaterstand is niet toegestaan. Toepassen drinkwaterbesparing.
• Hitte-eilanden voorkomen en schaduwplekken creëren. Geen kwetsbare functies of groepen op hitte-eilanden projecteren. Vegetatie afstemmen op hitte/droogte en natte perioden.
• Watersysteem zichtbaar en beleefbaar maken.

Door Erik van Grunsven Riolering en Water is een waterhuishoudkundig plan (de Ploeg Wijchen; d.d. 27 november 2025) uitgevoerd. De rapportage van het onderzoek is toegevoegd als Bijlage 8 aan deze motivering.

Het doel van het waterhuishoudkundigplan is de gevolgen van de waterhuishouding in het plangebied als gevolg van de geplande ontwikkeling te bepalen en maatregelen te treffen om mogelijke negatieve effecten te compenseren. Het rapport is opgebouwd conform de indeling "basisopzet waterparagraaf", hoofstuk 4 van het "proces weging waterbelang (watertoets)" dd 12 mei 2025 van de gemeenten Wijchen Druten.

In het rapport is eerst een omschrijving van het plangebied gegeven. In hoofdstuk 3 is de bodemopbouw, grondwater en oppervlaktewater beschreven en in hoofdstuk 4 de bestaande situatie betreffende het stedelijk watersysteem. In hoofdstuk 5 zijn de uitgangspunten en randvoorwaarden opgesteld waar het nieuwe plan aan moet voldoen. Dit nieuwe plan is in hoofdstuk 6 verder uitgewerkt waarbij verder wordt ingegaan op de nieuwe situatie. Met name het oppervlaktewatersysteem in de nieuwe situatie komt hier uitgebreid aan bod.

Onderstaand zijn de conclusies van het rapport weergegeven.

Afvalwater

In het plan wordt een openbaar vuilwaterriool aangelegd. Het vuilwaterriool wordt onder vrijverval aangesloten op het openbare gemengd rioolstelsel in de Woeziksestraat en/of Veenhof. In de toekomstige situatie neemt de piekafvoer af en daarom is aanlsluiting op het bestaande rioolstelsel geen probleem.

Hemelwater

Het verhard oppervlak in de nieuwe situatie wijzigt. In de nieuwe situatie bestaat het plangebied uit 4.620 m2 netto verharding. Vervolgens is op basis hiervan, de noodzakelijke waterberging bepaald en uitgezet in drie vormen van berging in onderstaande tabel. Hierbij is ook rekening gehouden met de infiltratiecapaciteit van de bodem.

Voor het bergen van hemelwater afkomstig van de openbare verharding is 54 m3 berging noodzakelijk. Het is mogelijk om ca 161 m3 berging te realiseren in de groenstroken. Dat is ruimschoots voldoende. In figuur 9 is de waterberging en de verdeling ervan weergegeven. Het water van het openbaar gebied stroomt oppervlakkig af naar de wadi. Het appartementencomplex kan het water afvoeren naar de wadi ten noorden van het pand (50%) en naar de wadi ten zuiden van het pand (50%). Op beide locaties is voldoende waterberging aanwezig.

Door de ontwikkeling neemt de belasting van hemelwater op de omgeving af. Eventuele wateroverlast in de omgeving wordt vermindert. Daarnaast wordt verhard oppervlak afgekoppeld waardoor ook de vuilemissie (overstortend rioolwater uit het gemengd rioolstelsel) wordt vermindert.

Daarnaast wordt het water in het plangebied gehouden bij buien groter dan 35 mm. Door de infiltratiecapaciteit van de bodem, de overcapaciteit in de wadi's maar ook door het water tijdelijk op straat te bergen.

4.10.4 Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect 'Water' geen belemmering vormt voor het voornemen. De adviezen vanuit de gemeente Wijchen en Waterschap Rivierenland omtrent het aspect water zijn in de waterparagraaf verwerkt.

Waterberging vastleggen in de regels

Het is aan te raden om het realiseren van waterberging bij particulieren en openbare percelen vast te leggen in de regels van het plan om te borgen dat deze waterberging ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Op deze manier zijn particulieren zelf verantwoordelijk en verplicht om de voorzieningen op eigen terrein te onderhouden en in stand te houden.

In voorliggend plan is daarom in artikel 6.5 een voorwaardelijke verplichting voor het realiseren van de waterberging opgenomen.

4.11.1 Inleiding

Ter bescherming van de natuur zijn in het Bkl diverse regels opgenomen. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die waren opgenomen in de oude Wet natuurbescherming. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden.

Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG).

4.11.2 Soortenbescherming

Onder de Omgevingswet zijn veel dier- en plantsoorten beschermd. De bescherming richt zich op soorten van Europees belang, die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen, als om bepaalde soorten van nationaal belang. Soortenbescherming vindt plaats binnen en buiten het natuurnetwerk Nederland. Het kan de vorm hebben van wet- en regelgeving, maar ook van fysieke maatregelen die bescherming, vestiging of uitbreiding van een soortenpopulatie stimuleren. Op grond van artikel 2.18 lid 1 sub f Omgevingswet zijn in beginsel de provincies hiervoor verantwoordelijk. Echter, ook decentrale overheden kunnen hierover actief beleid voeren. Hierbij kan worden gedacht aan het vaststellen van bijvoorbeeld een programma voor soortenbescherming.

De Omgevingswet definieert wat een flora- en fauna-activiteit is. In de bijlage van de Omgevingswet staat de volgende definitie van een flora- en fauna-activiteit: 'activiteit met mogelijke gevolgen voor van nature in het wild levende dieren of planten'. Door deze brede formulering van een flora- en fauna-activiteit is het bij activiteiten in de fysieke leefomgeving nodig om te controleren of er soorten aanwezig zijn, en, indien aanwezig, welke soorten dat zijn.

Een flora- en fauna-activiteit kan nadelig zijn voor bijvoorbeeld natuurbescherming. Iemand die dat weet of kan weten, moet zich altijd houden aan de specifieke zorgplicht bij het verrichten van de activiteit (artikel 11.27, Bal). De specifieke zorgplicht geldt bij alle dier- en plantensoorten, dus bij (inter)nationaal beschermde soorten én bij andere soorten.

4.11.3 Geschiedsbescherming

Als onderdeel van de overwegingen rondom een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en het stellen van regels voor c.q. aan activiteiten dient ook rekening te worden gehouden met de ligging van beschermde natuurgebieden. (paragraaf 5.1.2 Bkl). Nederland kent een groot aantal beschermde natuurgebieden. Deze natuurgebieden kunnen beschermd zijn door Europese aanwijzingen of deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland. De provincies zijn in eerste instantie verantwoordelijk voor het Natuurnetwerk Nederland op het land.

4.12.1 Algemeen

De gemeente moet bij het vaststellen van de buitenplanse Omgevingsplanactiviteit rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Hieronder vallen ook bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Dit staat in artikel 5.130 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

Archeologie

De gemeente kan in het belang van archeologische monumentenzorg regels stellen in het Omgevingsplan over archeologisch onderzoek. Deze regels hebben betrekking op beschadiging, het conserven en in stand houden van archeologische monument.

Voor archeologie dient de gemeente projecten kleiner dan 100 m2 in beginsel vrij te stellen van de archeologische onderzoeksplicht (artikel 5.130 lid 4 Bkl). De gemeente kan in een Omgevingsplan echter grotere of kleinere vrijstellingsgrenzen vastleggen, bijvoorbeeld in historische binnensteden waar de kans op het aantreffen van archeologische sporen heel groot is. Archeologisch onderzoek kan in dergelijke gevallen ook al bij projecten kleiner dan 100 m² vondsten opleveren. In gebieden met een lage verwachtingswaarde kan de gemeente kiezen om een grotere vrijgestelde oppervlakte vast te leggen in het Omgevingsplan. Dit om te voorkomen dat de gemeente een initiatiefnemer belast met het doen van archeologisch onderzoek dat naar verwachting niet of nauwelijks zinvol is.

Cultuurhistorie

Uit het Besluit kwaliteit leefomgeving volgt dat gemeenten voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt een toereikend beschermingsregime moeten opnemen in het Omgevingsplan. Het Bkl bevat hiervoor instructieregels.

Hieronder wordt beschreven op welke manier wordt omgegaan met archeologie en cultuurhistorische waarden.

4.12.2 Archeologie

4.12.3 Cultuurhistorie

4.12.4 Conclusie

Ter plekke van onderhavig plangebied is geen sprake van cultureel erfgoed. Uit bovenstaande toetsing is gebleken dat het cultureel erfgoed niet wordt aangetast en geen belemmering oplevert voor onderhavige afwijking van het Omgevingsplan. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.14.1 Duurzaamheid

4.14.2 Klimaat

4.14.3 Conclusie

Op basis van het bovenstaande vormt het aspect 'Duurzaamheid en klimaat' geen belemmering voor het voornemen en is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.15.1 Endotoxine

4.15.2 Geitenhouderijen

4.15.3 Hoogspanningsverbindingen

4.15.4 Gewasbeschermingsmiddelen

4.15.5 Positieve gezondheid

4.16.1 Wettelijk kader

Overeenkomstig paragraaf 16.4.2 van de Omgevingswet en afdeling 11.2 van het Omgevingsbesluit dient te worden bepaald of een ontwikkeling m.e.r.-beoordelingsplichtig is. Dit kan worden afgeleid uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit, in samenhang met de artikelen 11.6 en 11.8 van het Omgevingsbesluit. Daartoe is een MER-beoordleing uitgevoerd die is toegelicht in Bijlage 14.

4.16.2 Conclusie

Uit de m.e.r.-beoordeling is gebleken dat de gevolgen van het uitvoeren van de activiteit op de fysieke leefomgeving geen aanleiding geven tot het opstellen van een m.e.r.-rapportage en dat er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.3.1 Juridische leeswijzer van het TAM-omgevingsplan

De voorgeschreven regels in dit plan zijn uitsluitend opgenomen, indien dit uit een oogpunt van een goede ruimtelijke inrichting van het plangebied noodzakelijk is.

Het juridisch-bindende deel van de omgevingsplanwijziging bestaat uit een verbeelding en de regels. De regels dienen te worden begrepen in samenhang met de verbeelding.

De regels zijn onderverdeeld in 4 hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 bevat de algemene bepalingen; de begrippen en de wijze van meten.
• Hoofdstuk 2 bevat de functies. Deze worden in deze paragraaf inhoudelijk nader toegelicht.
• Hoofdstuk 3 bevat enkele algemene regels, zoals algemene afwijkingsregels.
• Hoofdstuk 4 bevat het overgangsrecht.

Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen

De regels in Hoofdstuk 1 van van het TAM-omgevingsplan vormen paragraaf 22n.1 van het omgevingsplan. In dit hoofdstuk zijn onder andere de begripsbepalingen en wijze van meten opgenomen.

Bij het opstellen van een lijst met begripsbepalingen in het TAM-omgevingsplan is rekening gehouden met de bergripsbepalingen uit de bijlage bij de Omgevingswet. Op grond van artikel 1.1 van de Omgevingswet zijn die begripsbepalingen van rechtswege van toepassing op regelingen op grond van de Omgevingswet en dus ook op (TAM-IMRO) omgevingsplannen. Begrippen in het TAM-omgevingsplan kunnen niet afwijken van begripsbepalingen uit de omgevingsplan, maar in het TAM-omgevingsplan kunnen wel aanvullende begripsbepalingen worden opgenomen.

Hoofdstuk 2 Functies en activiteiten

De regels in Hoofdstuk 2 van het TAM-omgevingsplan vormen paragraaf 22n.2 van het omgevingsplan. In dit hoofdstuk is per functie bepaald welke activiteiten zijn toegestaan, welke activiteiten niet zijn toegestaan en voor welke activiteiten een omgevingsvergunning nodig is.

Hoofdstuk 3 Algemene regels over functies

De regels in Hoofdstuk 3 van het TAM-omgevingsplan vormen paragraaf 22n.3 van het omgevingsplan. In dit hoofdstuk zijn algemene regels opgenomen. In het voorliggend plan zijn onder andere regels opgenomen over ondergronds bouwen, parkeren en stikstofemissie.

Hoofdstuk 4 Regels ter bescherming van waarden en objecten

De regels in Hoofdstuk 4 van het TAM-omgevingsplan vormen paragraaf 22n.4 van het omgevingsplan. In dit hoofdstuk is de bescherming van bijvoorbeeld cultuurhistorische waarden geregeld. De voormalige 'dubbelbestemming' is terug te vinden in dit hoofdstuk.

Hoofdstuk 5 Overgangsregels

De regels in Hoofdstuk 5 van het TAM-omgevingsplan vormen paragraaf 22n.5 van het omgevingsplan. In dit hoofdstuk zijn overgangsregels opgenomen. Een TAM-omgevingsplan heeft geen slotregel, omdat het TAM-omgevingsplan slechts één hoofdstuk betreft van het gebiedsdekkend omgevingsplan van de gemeente.

5.4.1 Wonen

De functie 'Wonen' is toegekend voor alle percelen die worden uitgegeven aan de kopers van de woningen. Het stedenbouwkundig ontwerp zoals opgenomen in het BKP uit Bijlage 1 heeft als basis gediend voor het toekennen van deze functie. Binnen deze functie zijn bouwvlakken opgenomen. Per bouwvlak is op de verbeelding bepaald welke bouwvormen en welke maatvoering is toegestaan.

5.4.2 Groen

Een gedeelte van alle percelen die een openbare functie krijgen toegewezen, hebben in het voorliggend plan de functie 'Groen'. Binnen deze functie is onder andere het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen toegestaan.

5.4.3 Verkeer - Verblijfsgebied

Een gedeelte van alle percelen die een openbare functie krijgen toegewezen, hebben in het voorliggend plan de functie 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Binnen deze functie is onder andere het aanleggen van parkeervoorzieningen toegestaan.